Страхование в сфере недвижимости

осле постройки, по статистике, основной вред загородной недвижимости наносится вследствие пожаров и краж: эти случаи составляют примерно две трети общего числа обращений в страховые компании. Существует и ряд других факторов, которые следует учитывать. Например, страхование от проседания грунта под домом и др. Можно застраховать дом по полному перечню рисков, а можно выбрать наиболее реальные и актуальные. В некоторых компаниях предлагается страхование довольно редкого объекта - ландшафтных сооружений. Дорогие цветники, газоны, искусственные водоемы, дорожки и т.д. - все это иногда стоит дорого и может быть застраховано на случай противоправных действий третьих лиц, стихийных бедствий или пожара. Баяндина Е. Страхование "до" и "после". Центр недвижимости Изком плюс. 27 февраля 2006. // Паперная И. 18.04.05

Стандартный полис комплексного страхования загородной недвижимости предполагает выплату компенсации при повреждении коттеджа в результате пожара и мер по его тушению, стихийных бедствий (наводнения, урагана, паводка, оползня и пр.), удара молнии, падения деревьев, взрыва газа, противоправных действий третьих лиц и т.д. Алексеев В. Рецепт спокойствия.

Страхование производится с оценкой объекта с осмотром на месте. Однако многие компании предлагают клиентам программы страхования загородных домов без осмотра при условии, что страховая сумма не будет превышать 10-50 тыс. долларов (у компаний лимит разный). Страхование "без осмотра" и без посещения офиса компании пользуется большим спросом у петербуржцев и жителей Ленобласти. Нередко страховщики доверяют распространение типовых полисов своим "сервисным агентам", функции которых могут выполнять банки или Всероссийское общество садоводов. Между тем страхование "на скорую руку" может заведомо занизить оценку недвижимости с согласия его владельца. Алексеев В. Рецепт спокойствия.

Размер страховых тарифов у всех компаний примерно одинаков. Страховка каменной постройки обходится в 0,4-0,5% страховой суммы в год, деревянного дома - 0,8-1,6%. При этом на ценообразовании сказываются такие факторы, как год постройки, степень горючести материалов, наличие систем безопасности, размер и вид франшизы (предусмотренное в договоре страхования освобождение страховой компании от обязательств по возмещению убытков, не превышающих заранее оговоренную сумму Франшиза может быть безусловной и условной. Первая предполагает обязательное уменьшение выплаты по страховому договору на величину франшизы (вне зависимости от размеров урона). Вторая предусматривает возмещение убытков лишь в том случае, если величина ущерба больше заявленной франшизы. К примеру, при условной франшизе 1 000 рублей и ущербе 1 700 рублей (цифры абсолютно абстрактны) выплата будет проведена в полном размере, так как размер ущерба выше заявленной франшизы. При аналогичной безусловной франшизе и таком же ущербе клиенту будет выплачено лишь 700 рублей (размер выплаты уменьшен на величину франшизы). Размер и вид франшизы обычно определяется в результате переговоров клиента со страховщиком. ). В зависимости от степени риска к тарифам могут применяться повышающие либо понижающие коэффициенты. Так, стоимость страхового полиса обычно уменьшают, если клиент оборудует на объекте систему сигнализации или обзаводится прочной входной дверью с противовзломной фурнитурой. И наоборот, при страховании дома, забраться в который просто (особенно если стены деревянные), тариф взлетит до максимума. Возможен также вариант отказа страховой компании заключать договор по не внушающему доверия объекту. Страховщики предлагают различные бонусы и скидки. Чаще всего "послабления" предоставляются постоянным "безубыточным" страхователям (от 10 до 40%). Скидками 5-10% нередко поощряются клиенты, страхующие в одной компании сразу несколько объектов - например, дачу, квартиру и автомобиль. Страхование дачи, коттеджа может обойтись дешевле, если страхуется целый дачный кооператив или садовое товарищество. Практически все компании предлагают сезонные и праздничные скидки. Алексеев В. Рецепт спокойствия.

5. Страхование финансовых рисков в долевом строительстве.

При инвестировании в строительство средства передаются на стадии, когда объект недвижимости не достроен, или строительство еще и не начиналось, объективно присутствует риск не получить обещанное в силу различных обстоятельств: остановки строительства из-за ошибок проектирования, отсутствия достаточных средств у генерального инвестора, несогласованности в действиях подрядчика и субподрядчиков, "двойной продажи" квартир и др.

Страховым случаем является факт невозврата денежных средств, вложенных в строительство жилья, при отсутствии своевременной регистрации права собственности, т.е. квартира не предоставлена, денег не вернули. Возможные ситуации, в которых имеется риск не получить ни квартиры, ни денежного взноса Страхование сделок с недвижимостью. Обзор продуктов. Можно ли дешево купить дорогое жилье? // Газета "Квартира, дача, офис" от 16.09.2002 г. :

- Строительство дома растягивается на неопределенный срок по различным причинам (недостаток финансирования, ошибки проекта, выявившиеся при строительстве проблемы, возражения местных жителей против строительства, пр.).

- Построенный дом не пригоден для проживания (трещины вследствие ухода грунта, санитарные, экологические факторы, пр.).

- После постройки дома может выясниться, что на одно и то же жилье претендуют несколько лиц.

- Проблемы с выполнением инвестиционного проекта вследствие изменений в руководстве генерального инвестора, подрядчика либо администрации города, района, в связи с террористическими актами и пр.

- Ошибка в экономическом расчете (дом не достроен, деньги закончились, темп финансовых поступлений от дополнительной продажи квартир в недостроенном доме не достаточен для завершения строительства; начинается паника, люди, которые раньше внесли деньги, требуют вернуть их назад, новых покупателей в такой ситуации практически нет; денег нет и квартир нет);

- Низкое качество строительства (был случай, когда рухнул подъезд в уже почти построенном доме);

- Ошибка в проектировании, особенно это касается геологической экспертизы строительного участка (под землей много пустот, в некоторых районах возможен высокий уровень грунтовых вод и др.);

- Спорные моменты по выделению земельного участка под строительство;

- Случайные неприятности с первыми лицами фирмы (часто успех и возможности фирмы в значительной степени зависят от ее руководителей);

- Мошенничество;

- Возникновение прочих непредвиденных обстоятельств, которые могут помешать стать собственником жилья.

Все указанные выше обстоятельства, если им сопутствует также невозможность вернуть инвестированные деньги, подпадают под действие договора страхования, предусматривающего покрытие следующих рисков: банкротство должника; ликвидация должника; действие непреодолимой силы (чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства); умышленные действия (бездействия) должника.

Страхование финансового риска, связанного с инвестированием в строительство объекта недвижимости, используется на начальном этапе строительства, если строительство законно и договорные отношения участников инвестиционного проекта корректны. Данный вид страхования используется для минимизации рисков финансовых институтов, связанных с кредитованием населения. На сегодняшний день уже разработаны схемы страховой защиты финансовых интересов кредиторов для различных вариантов кредитования. Эти направления интенсивно развиваются. Как правило, срок действия кредитного договора перекрывает срок строительства, поэтому страховая защита включает два этапа. На первом этапе -- этапе строительства -- осуществляется страхование финансового риска инвестора-заемщика на случай неполучения объекта недвижимости в установленный срок и оформляется залог права требования на результат инвестирования. Стоимость страхования -- в пределах 1% от страховой суммы в год. На втором этапе, когда объект недвижимости возник де-факто и де-юре, то есть на него оформлено право собственности, осуществляется залог (ипотека) объекта и комплексное ипотечное страхование. В любом случае расходы на страхование при приобретении жилья в новостройке для заемщика будут ниже, чем на вторичном рынке. Страхование объектов недвижимости как предмета залога Стоимость страхования зависит от этапа строительства на момент заключения договора страхования, формы инвестиционного договора, суммы инвестиций, других факторов и составляет в среднем 1 % - 1,5 % от страховой суммы в расчете на один год страхования. Страхование сделок с недвижимостью. Обзор продуктов

В размер страхового возмещения, как правило, не включаются: убытки, возникшие вследствие каких-либо недостатков (скрытых и других) объекта недвижимости; убытки в виде упущенной выгоды, хотя они вызваны страховым случаем; убытки, возникающие вследствие пользования чужими денежными средствами; неустойка, моральный вред. Страхование сделок с недвижимостью. Обзор продуктов Следует отметить неутешительный прогноз, что качество новостроек вряд ли улучшится, т.к. технические стандарты и нормы носят рекомендательный характер, и при приемке объекта многие существенные недостатки (как, например, пустые полости в стенах) заметить практически невозможно.Баяндин М., Сидорова Е. Обязаловка номер два: Жилье в копеечку // Ежедневная деловая газета findaily.ru 31.10.05

6. Страхование при ипотечном кредитовании.

Ипотека - это получение целевого кредита под залог приобретенной квартиры (недвижимости) кредитному учреждению. Риски, связанные с историей квартиры при приобретении ее на вторичном рынке, никуда не пропадают, но теперь они ложатся как на покупателя, так и на банк-кредитор. Проблемы, связанные с покупкой недвижимости в Москве

Есть две разновидности ипотечного страхования, - классическая ипотека, когда жилье приобретается на вторичном рынке, и когда ипотечный кредит выдается под строящееся жилье. Классическая ипотека предполагает страхование жизни и здоровья заемщика, предмета залога и права собственности на квартиру (титульное страхование). Страховой тариф по всем трем видам страхования составляет от 0,98% до 1,2% в год. В случае кредита на рынке строящегося жилья, когда объект еще не построен и не зарегистрировано право собственности на квартиру, заемщик заключает договор страхования инвестиций на срок строительства и страхования на случай потери трудоспособности и смерти в течение срока действия договора. Кроме того, уже после окончания строительства банк потребует заключить договор страхования предмета залога от гибели и повреждений до момента погашения кредита. Во всех этих случаях выгодоприобретателем по договору выступает банк. На стадии строительства страхование жизни и здоровья заемщика и страхование инвестиций обойдется клиенту в 1,74- 2% от стоимости объекта, а после получения жилья (до момента погашения кредита) тариф составит 0,8-1% в год. Перечень страховых компаний, полисы которых он готов принять, предоставляет банк. Среди страховщиков уже наметилась жесткая конкуренция за право близости к банкам. При этом порой сотрудничество страховщиков и банков не строится на основе оценки качества услуг, на учете стабильности страховщика, а определяется либо размером депозита, вносимого страховщиком в банк, либо отношениями соучредительства. Западный же опыт свидетельствует о преимуществах другого способа работы. Например, обязанность страховать кредиты можно вменить банку, а не заемщику. Таким образом, банк станет самостоятельно страховать собственные риски. Как профессиональный участник рынка он сумеет объективно выбрать страховщика и следить за его устойчивостью. Крылов А. Локомотив для страхования // Экономика и время" (Санкт-Петербург) №10 от 20/03/2006

Обязательным (по закону) является только страхование покупаемой в кредит недвижимости. Но банки стараются обезопасить себя и настаивают на страховании не только залога, но и жизни, и здоровья заемщика, и "титула" на случай утраты заемщиком права собственности на недвижимость.

Страховые пакеты, которые обязаны приобретать получатели ипотечных кредитов, защищают интересы банков, а не заемщиков. Стоит такой пакет, включающий 4 вида страхования: жизни, трудоспособности, титула (права собственности) и конструктивных элементов квартиры до 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%. Все расходы по страхованию несет заемщик, однако при наступлении страхового случая все выплаты будут производиться только в пользу банка. Единственная выгода заемщика от этой страховки в том, что его освободят от долговых обязательств. Например, если застрахованная квартира разрушена и непригодна для проживания, ее владелец освобождается от кредитных обязательств, но при этом теряет первоначальный взнос, а также деньги, которые он успел выплатить по кредиту. Или другой пример: в случае когда заемщик утратит право собственности по суду (если объявится обделенный наследник или несовершеннолетний, отбывающий срок, или служивший родственник продавцов квартиры), страховая компания выплатит только долг заемщика банку, а самому заемщику потери не возместит никто. Именно поэтому так опасно занижение официальной стоимости квартиры в договоре купли-продажи -- чаще всего банки настаивают только на том, чтобы цена была не меньше суммы кредита. Циркану Ю. Ипотека: мифы и реальность // 28.04.2006, Деловой Петербург

Комплексный договор ипотечного страхования заключается, в зависимости от срока действия кредитного договора, на срок от 1 до 20 лет в обеспечение выполнения Заемщиком обязательств по возврату кредита. Страховая сумма по договору комплексного ипотечного страхования определяется в размере выданного ипотечного кредита (по согласованию с банком-кредитором она может быть увеличена на величину процентной ставки по кредиту) и уменьшается в соответствии с графиком погашения кредита. Сайт страховой компании "Стандарт-Резерв" Стоимость страховки при ипотеке может колебаться в пределах - 1,0-1,7% от страховой суммы и зависит от включенных в договор видов страхования, вида страхуемого имущества, порядка установления страховой суммы и других факторов. Одни компании принимают в расчет оценочную стоимость квартиры, другие берут процент от общей суммы кредита, третьи - процент от суммы кредита плюс 10%, а четвертые - остаток ссудной задолженности. Получается, что тариф может быть один, а платежи - разные. Локомотив для страхования // Экономика и время" (Санкт-Петербург) // Крылов А. Локомотив для страхования // Экономика и время" (Санкт-Петербург) №10 от 20/03/2006

7. Страхование при залоге недвижимости.

Объекты недвижимости являются распространенным предметом залога при осуществлении банками кредитования юридических и физических лиц для различных целей. Закладывается квартира, в которой проживает заемщик или приобретаемая квартира (при инвестициях в строительство). Кредитные организации выдвигают заемщику требование страхования предмета залога, чтобы исключить ситуацию его утраты и невозможности обращения на него взыскания. В данном случае банк является выгодоприобретателем в части остатка задолженности заемщика по кредитному договору. В качестве предмета залога могут выступать различные объекты недвижимости -- жилые помещения, нежилые помещения, земельные участки. Страхование объектов недвижимости как предмета залога

В соответствии с законом, заемщик, который одновременно выступает залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать также риск своей ответственности перед кредитором за невозврат кредита. Залогодатель же обязан за свой счет страховать заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения. Рейтинг крупнейших розничных страховых компании в 2005 году // Известия, РБК, 24.04.2006 // Поскольку заемщик получает право пользования приобретенной на средства кредита квартирой, появляется риск возникновения пожара, взрыва газа, причинения ущерба третьим лицам, которые кредитные организации обязывают заемщика страховать. Страхование недвижимости - без страха

Как правило, годовой полис страхования недвижимости в рамках ипотечных программ сегодня стоит примерно 0,3-0,4% от суммы страховки. Кис И. Сегодня в моде: ипотечное страхование

8. Страхование при потере прав на недвижимое имущество в будущем

(титульное страхование).

Недвижимость можно потерять, потеряв право собственности на нее. Титульный тип страхования - это страхование недвижимости на случай утраты прав собственности. Данный вид страхования применяется в случае приобретения объекта недвижимости на "вторичном" рынке. Страхование потери имущества в результате утраты права собственности имеет смысл, если оно осуществляется, "от всех рисков", т.е. страховым случаем является утрата права собственности по любой причине, не зависящей от страхователя. Страхование объектов недвижимости как предмета залога

По мнению экспертов, то, что имущественная сделка может быть оспорена, наиболее вероятно в два периода времени. В первые полгода после ее оформления. Когда неучтенные претенденты на жилье узнают о своих ущемленных правах и пытаются сразу решить возникшую проблему. И в последний год после ее заключения, когда внезапно появляются наследники, а несовершеннолетние граждане обретают дееспособность. Кроме того, часто встречается утрата права собственности вследствие признания недействительной какой-либо из предыдущих сделок. В случае, если суд одну из них признал таковой, все последующие сделки с квартирой, в том числе и последняя, становятся недействительными и подлежат рассмотрению в суде. Травина А. Не страшась летающей тарелки // Московские новости №8 за 2005 год (25.02.2005) //

Ситуации, в которых можно утратить право собственности на квартиру: мошенничество со стороны продавца, в том числе по предыдущим сделкам; нарушения в процессе приватизации; продажа по поддельным документам; превышение полномочий представителя участника сделки; недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки; принятие решения о совершении сделки с нарушением интересов совместно проживающих граждан; раздел наследственного имущества с нарушением интересов отдельных наследников; ущемление прав несовершеннолетних при совершении сделки; совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них и т.д. Страхование сделок с недвижимостью. Обзор продуктов.

Основные положения страхования права собственности состоят в следующем: 1) Обеспечивается финансовая гарантия возврата вложенных средств в недвижимость; 2) Размер финансовой гарантии в пределах рыночной стоимости квартиры; 3) Гарантируется полное юридическое сопровождение на случай предъявления судебных исков к собственнику; 4) В страховое покрытие включаются все возможные риски, проявление которых влечет прекращение права собственности. То есть любые правопритязания третьих лиц, возникшие до и сохранившиеся после приобретения недвижимости, входят в страховое покрытие. Фактически, обязательство страховщика о защите шире, чем обязательство возмещения ущерба. Проблемы, связанные с покупкой недвижимости в Москве.

Стоимость страхования (страховая премия) будет зависеть от срока страхования и в случае страхования "от всех рисков" будет примерно составлять: 1 год - 0,5%-0,8% от страховой суммы; 3 года - 1,2%-1,5% от страховой суммы; 10 лет - 3,7%-4,0% от страховой суммы.

Перед тем как заключить договор страхования, страховая компания производит оценку страхового риска. По итогам проверки документов по покупаемой квартире может получиться несколько вариантов Сайт страховой компании "Стандарт-Резерв" :

1. Никаких явных рисков не обнаружено - договор страхования заключается по установленному ранее тарифу.

2. Выявлены некоторые риски - договор страхования заключается по вновь установленным тарифам (повышенным)

3. Выявлены некоторые риски, которые покупатель может посчитать опасными и не хотеть доплачивать деньги по новому тарифу. В этом случае может быть заключить договор страхования по прежнему тарифу, но ответственность по выявленным рискам покупатель берет на себя.

4. Если после проверки оказалось, что риск настолько велик, что брать его на страхование нецелесообразно, то страховщик отказывает в страховании, приводя все аргументы, и возвращает деньги за вычетом 20% на ведение дела (экспертизу).

Страхование титула объектов загородной недвижимости в целом похоже на аналогичную процедуру с городскими квартирами, но есть несколько принципиальных отличий. Во-первых, за городом разнообразнее круг объектов (дача, деревенский дом, коттедж), значительно сильнее разнится их стоимость. Сама оценка -- долгая и дорогостоящая операция. Во-вторых, в соответствии с законодательством земельный участок и здания на нем -- это разные объекты. Они, конечно, неразрывно связаны, но свидетельства о регистрации собственности будут разными. Так что, если покупатель приобретет только строение, он и будет владеть только им, без земельного участка, -- такая ситуация вполне возможна. Сама процедура оформления сделки с загородными объектами намного более громоздкая, требует большего набора документов. До сего дня еще не в полной мере разработаны проекты законов и подзаконных актов, которые строго бы определяли последовательность действий в таких сделках. Даже процесс кадастрирования земельных участков не вполне одинаков не только в разных регионах страны, но и в разных районах Ленинградской области. Есть еще один аспект, которого нет в городе, -- целевое назначение участка. На земле поселений любое строительство законно, а вот на землях сельскохозяйственного назначения -- не всякое. В начале 90-х годов прошлого века под фермерские хозяйства выделялись прекрасные наделы -- большие (до 20 га), удаленные от старых деревень. Но строительство коттеджей на них закон запрещает. А значит, попытка что-то возвести на такой земле без предварительного изменения ее статуса приведет к вмешательству районной прокуратуры. А то, что к тому моменту уже окажется построенным, будет подлежать сносу. Кроме того, существуют земли особо охраняемых территорий и объектов. На первый взгляд с ними все просто: строительство однозначно запрещено. Но в реальности это не так. Законодательство допускает определенное использование таких земель, и государственные или муниципальные органы иногда предоставляют их в долгосрочную аренду для некоторого "обустройства" -- фактически там строится жилье, но произносить само это слово нельзя и застройщики пользуются формулировками типа "обустройство в целях улучшения возможностей отдыха". В ряде случаев ситуация шаг за шагом выходит за рамки дозволенного, и вот уже начинается строительство серьезного капитального коттеджного поселка при наличии разрешения на несколько временных построек. Дальнейшая судьба подобных объектов весьма туманна. Все эти детали вызывают дополнительные проблемы при проверке юридической корректности сделки. Ведь ясно, что любой дефект, даже на первый взгляд малозначительный, может стать поводом для спора и судебного иска. Рынок загородной недвижимости, если считать от момента принятия Земельного кодекса РФ, очень молод. В то же время есть на нем объекты старше 80 лет: старые "генеральские" дачи, которые выделялись тогдашней военной "элите" еще в 30-х годах прошлого века. И всю прошедшую с тех пор смену жильцов и владельцев нужно проанализировать. Все это порождает куда больше потенциальных рисков, чем при операциях с городской недвижимостью. Принципиальный момент, о котором многие страхователи не задумываются: недвижимости можно лишиться не только по решению суда, но и по инициативе органов власти. Для городской квартиры это вариант очень редкий и вполне предсказуемый (например, снос пятиэтажки). А вот с загородной недвижимостью ситуация иная: собственность (точнее, место, на которой она расположена) может понадобиться для развития инфраструктуры -- строительства дороги, нефтепровода, водохранилища. От такой ситуации страховые компании в принципе не защищают, поскольку существует норма законодательства, гарантирующая собственнику компенсацию, причем по полной стоимости. На практике, однако, вопрос с определением цены отчуждаемого имущества окончательно не решен, компенсации выплачиваются часто по оценочной стоимости, которая может быть ниже реальной рыночной в несколько раз. Страхование объектов недвижимости как предмета залога

Страницы: 1, 2, 3